若羌县已购公有住房和经济适用住房

上市交易管理意见（暂行）

（二○○六年六月三十日）

为进一步深化我县城镇住房制度改革，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售活动，促进房地产市场的发展和存量用房的合理流通，扶持个人住房消费，推动住房商品化、社会化，有效改善各族干部职工居住条件，根据国家建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（第69号令）、新疆维吾尔自治区《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售有关问题的规定》（新建房字〔1999〕11号）、《关于进一步放开已购公有住房和经济适用住房上市交易的补充规定》（新房改〔2003〕01号）及巴州人民政府《转发自治州已购公有住房和经济适用住房上市交易管理意见（暂行）的通知》（巴政办〔2004〕129号）等文件精神，结合我县实际，制定本意见。

本意见适用于已购公有住房和经济适用住房首次进入市场出售管理。本意见所称已购公有住房和经济适用住房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。

一、原则

（一）上市交易应遵守“公开、自愿、诚实、信用”的基本原则；

（二）上市交易价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定；

（三）上市交易须遵守国家建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（第69号令）和自治区出台相应的政策规定，必须遵守有关房地产交易法律、法规和政策规定。

二、范围

按照有关政策，职工个人购买的下列住房，纳入上市交易范围（包括房地产转让、抵押、交换、赠与、继承、分割和房屋租赁等）。

（一）若羌县行政辖区内职工根据国家、自治区、自治州和若羌县人民政府有关房改政策规定，按照成本价购买的公有住房。

（二）按照若羌县人民政府指导价购买的经济适用住房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）。

三、条件

若羌县辖区内职工个人已购公有住房和经济适用住房上市交易，须符合以下条件：

（一）职工个人按房改标准价购买的部分产权住房，可以按若羌县人民政府公布的购房当年房改成本价补足房价款、利息及其相关费用并取得完全产权后，准予上市交易；也可以直接上市出售，但产权共有单位在同等条件下享有优先购买权，如产权共有单位放弃优先购买权（在房地产交易管理部门向产权共有单位送达《已购公房上市交易通知书》10日内不予答复的，视为放弃优先购买权），上市交易后，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当所得部分由县房地产交易管理部门代收后，纳入地方财政住房基金专户管理。

（二）售房职工个人以房改成本价购买的公有住房或以政府指导价购买的经济适用住房，在取得全部产权后，上市出售的，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归售房职工个人所有，原产权单位及相关部门不再参与收益分成。

（三）职工个人只享受一次政策优惠购买的一套住房，准予上市交易；如所购的一套住房面积虽然超标，但已按规定以市场价补差的，准予上市交易。

（四）已购公有住房或经济适用住房上市，经县房改办审查核实后，可直接进入房地产交易市场进行交易。

若羌县行政辖区内职工个人已购公有住房和经济适用房有下列情况之一的，暂不允许上市交易：

1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按规定补足房价款的；

2、享受优惠政策购买住房面积超过新疆维吾尔自治区人民政府规定职级面积控制标准或者违反规定利用公款超标装修，且超标部分末按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；

3、处于产籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

4、产权共有的房屋，其共有人不同意出售的；

5、已设定抵押末经抵押权人书面同意转让的；

6、已购公有平房住宅暂不上市交易；

7、上市出售后形成新的住房困难户和无房户的；

8、擅自改变房屋使用性质的；

9、学校校园区域内不能分割及封闭管理的；

10、单身职工购买的房改房或经济适用住房暂不上市交易；

11、法律、法规另有规定的和原公房出售合同另有约定的其他不宜出售的住房。

四、交易程序

对已购公有住房或经济适用住房上市交易实行审核登记制，凡职工个人已购公有住房和经济适用住房上市交易必须由当事人提出申请，经若羌县房地产行政主管部门审核批准，统一到若羌县房地产交易市场进行交易。

（一）上市申请

经核准上市出售的房屋买卖双方须持买卖合同及以下相关证件到若羌县房地产管理部门办理产权过户手续

1、公有住房上市出售申请表；

2、房屋产权所有权证；

3、国有土地使用权证；

4、房屋共有权人同意出售的书面意见；

5、身份证或其它有效身份证明；

6、与买受人签订的已购公房买卖合同。

（二）审核

若羌县房地产行政主管部门受理职工个人已购公有住房和经济适用住房的上市申请，由经办人复查核实，主管负责人复审，批准申请人入市交易。县房地产行政主管部门自收到申请之日起15日内作出是否准予上市出售的书面意见。

（三）上市买卖

申请人在获准上市交易后，持身份证件、《房屋所有权证》及其他相关资料到若羌县房地产交易市场进行交易。房屋买卖成交后，房屋买卖当事人办理房产交易过户手续和办理房产登记手续领取《房屋所有权证》。买卖当事人凭变更后的《房屋所有权证》30日内向若羌县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续并领取《国有土地使用证》。

五、税费交纳

（一）职工已购公有住房和经济适用住房上市出售，严格执行国家税务部门有关规定征收税款，即按照销售不动产价值的5%缴纳营业税；按照营业税额的5%缴纳城建税，按照营业税额的3%缴纳教育费附加；个人转让自用5年以上（含5年）并且是家庭唯一生活用房的取得的所得，免征营业税、个人所得税。

（二）职工已购公有住房和经济适用房上市出售，具体按照国土资发〔1999〕31号文件执行征收土地出让金。土地出让金由购买方交纳，已缴纳过土地出让金并取得《国有土地使用证》的不再收取土地出让金。

（三）职工已购公有住房和经济适用房上市出售，购房人按成交价减半征收契税，并按新计价房〔2002〕441号文件规定（交易双方各承担50%）缴纳交易费。

（四）土地使用权变更登记及《国有土地使用权证》的颁发由土地管理部门负责办理。

六、管理措施

（一）凡合法获得产权的已购公房和经济适用住房，依法实施买卖、交换、赠与、继承、转让、分割等活动，使房屋权属发生转移或房屋租赁时，原产权单位不得非法干预。

凡属下例情况之一的，原产权单位不得阻止上市交易：

1、已购公房与原产权单位办公场所（包括生产、科研、教学、经营等，下同）可分割管理的；

2、已购公房与原产权单位办公场所尚未分割管理，但该场所不属于国家安全、军事等保密设施的；

3、没有违反规定多占住房（多占住房含按房改政策购买了住房又参加单位集资建房或再行购买经济适用住房）的；

4、原产权单位违背买受人意愿迫使其签定的不平等协议、约定、合同限制买受人上市交易的；

5、买受人依法处置房屋所有权的其他行为。

已购公房和经济适用房出售后，原产权单位不得以任何理由扣留房屋权属证书。对原产权单位扣留已售公有住房或经济适用住房房屋权属证书的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可依照最高人民法院关于房产司法解释的有关条款规定责令其60个工作日内改正，并发还《房屋所有权证》。属合法上市交易的住房，原产权单位仍扣留产权证逾期不改的，产权人可向房屋权属登记机关提出申请，房屋权属登记机关依据房屋权属证书发放登记和原始档案出具证明文件，由买卖当事人办理交易过户手续，并依法办理房屋权属转移登记，原房屋权属证书由房屋权属登记机关依照法定程序公告作废。

（二）已购公有住房和经济适用住房的成交价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商议定，如实申报。县房地产交易管理部门对所申报的成交价格进行核实，对申报的成交价格明显低于市场价格的，可聘用具有资质的房地产评估机构进行评估，依据评估价计征税费，评估价买卖双方各承担一半，成交价格高于评估价的按成交价计征税费。

（三）对尚未取得个人土地使用权证书的已购公房或经济适用住房上市交易的，房屋产权人凭房屋权属证书在批准同意上市交易之日起30日内，向若羌县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续并领取《国有土地使用证》。

（四）鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房的，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价购买住房的，可以视同房屋产权交换。

（五）完成已购公有住房和经济适用住房上市交易者，必须与原产权单位签订物业管理合同按规定缴纳有关费用。

（六）已购公有住房和经济适用住房上市出售后，房屋维修仍按照上市出售前公有住房维修管理的有关规定执行。个人缴纳的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还，随房屋产权同时过户。

（七）职工个人只能享受首次上市交易综合税费优惠，已成交的已购政策性住房及住户纳入统一住房档案管理。此后再行交易的，按私房交易的有关政策规定执行。

（八）违反本暂行管理意见的规定，将不准上市出售的已购公有住房和经济适用住房上市出售的，由县房地产行政主管部门处以10000元以上30000元以下罚款。

（九）违反本暂行管理意见的规定，将已购公有住房和经济适用住房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价（或者标准价）购买公有住房或者政府提供优惠政策建设住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款，或按照商品房市场价补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

（十）房地产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（十一）凡驻若羌县行政辖区内的各单位，统一执行本暂行管理意见。

（十二）本暂行管理意见由若羌县住房改革和建设领导小组办公室负责解释。

（十三）本暂行管理意见自颁布之日起施行。